目前国内各商管公司对大型商场物业管理模式主要有商管公司一体化管理模式、商管公司委托物业公司管理模式、物业公司派遣劳务商管公司管理模式等。其中，商管公司委托物业公司管理模式又有“包干制”及“酬金制”两种模式。各种模式各有其优缺点，各公司根据不同的情况采取不同的模式。但无论采取哪种模式，都需要商业管理部门和物业公司的高度互信为前提，并对物业公司充分授权。
一、商管公司一体化管理模式
所谓“一体化管理”模式，就是商管公司自己组建物业管理部门，作为商场管理运营团队一部分，统一由店总管理，其物业收入、支出均由商管团队统一决策实施。这种管理模式的优点是确保了商业运营团队对物业管理团队的绝对管控，对物业成本支出、收入、人员考核、品质管控、安全管理均能及时的了解、掌控、决策，确保了商业物业高效运营，同时物业团队的职能部门与商业共享，减少职能人员的支出。缺点是物业收入无法按物业公司标准纳税，在税筹方面不太有利。同时，因为缺乏物业公司的整体平台，在员工横向发展、物业项目品质监控方面受到影响，也造成商管团队队伍比较臃肿。
1、业务界面：
物业团队直接向店总负责，全面负责整个商业项目的设备设施维护与保养、更新改造、工程应急、秩序与安全维护、停车管理及收费、环境、绿化、消杀、租户二次装修、呼叫中心客服、员工餐厅及租户餐厅的管理，并联同TC团队做好租户二装管理、租户条件变更、项目EHS工作落实等。物业团队作为商管团队一部分每年负责做好商场的物业管理预算、改造计划等工作，定期参加商业项目例会，做好各项工作沟通与衔接配合，每月参加由商业营运部主持的店长会议。
商管公司可定期聘请第三方对物业服务的品质、安全、客户满意度等进行检查，确保物业管理团队的服务质量。物业团队检查发现的租户涉及物业设备设施、环境、安全及EHS相关不到位或违规问题，直接发函给相关租户整改并跟进解决。
2、人事管理界面：
商管公司负责全部商业物业管理人员的各项管理，人员编制归商管公司，相关招聘、培训、绩效管理、晋升调动等由商管公司负责。
财务管理界面：
物业商业项目的物业费、停车费、增值服务费等均由商业财务部统一收取。
招采界面：
由商管公司招采部门统一招采，物业管理团队提供专业技术支持。
EHS管理：
各商业项目由商业项目总及商业管理各部门（包括物业管理团队）一起联合成立项目EHS管委会及管委办，管委会主任由项目商业总担任，副主任由商业项目物业负责人担任，委员由商管各部门负责人担任，共同负责。
租户关系及顾客服务：
原则上所有对租户和顾客的关系处理均由商业营运或客关部负责，涉及物业管理的内容可由物业部门直接沟通并与营运团队信息互通。
二、包干制商业物业管理模式
所谓的“包干制”管理模式，就是先由物业公司根据商业物业管理标准和要求测算出完成标准所需要的物业管理大概保底成本，物业公司与商管公司根据测算的结果约定全年常规物业管理费的标准。物业公司根据此标准完成常规物业管理，涉及租户条件变更、商场改造、大型设备设施维修更换等费用由商管公司专项额外支付，涉及租户增值服务另外由物业公司向租户收费。商业项目总采取授权管理的方式，物业公司负责全面做好商业物业的日常管理，物业团队保证对商业项目总的服务效果和效率，商业项目总及商业总部对经理级以上人员具有一票否决权。
业务界面：
物业公司全面负责整个商业项目的设备设施维护与保养、工程应急、秩序与安全维护、停车管理及收费、环境、绿化、消杀，并联同商业TC做好租户二装管理工作，根据招商部门的要求协助做好租户条件变更（费用商业负责）、根据商业EHS管委会要求做好商业项目EHS工作落实。物业公司每年将主要维保更新工程报备商业管理部门，商业物业项目各部门（工程、安全、客服）负责人每周参加商业管理部门例会，做好各项工作沟通与衔接配合，每月参加由商业营运部主持的店长会议。
商业管理营运部对物业公司日常工作会进行检查并听取客户意见，发现问题及时与物业各部门进行沟通改进。对物业公司检查发现的租户涉及物业设备设施、环境、安全及EHS相关不到位或违规问题，由物业拟定相关整改通知或处罚意见，并由商业营运部进行跟进解决。
人事管理界面：
物业公司负责全部商业物业管理人员的各项管理，人员编制归物业公司，相关招聘、培训、绩效管理、晋升调动等由物业公司负责。但对于商业项目各部门负责人及以上相关人员，物业公司在任命或免职时要先征求商管公司意见，征得商管公司同意后才进行相关任命。物业各部门人员任职资格、岗位说明、岗位定薪标准、福利标准及编制设置由物业公司全面负责，商管公司尊重物业公司的专业性，原则上不予以干涉。
财务管理界面：
物业商业项目的物业费由商业财务部与租金一起统一收取并开商管公司的发票给租户，然后商管公司按双方约定标准支付给物业公司，物业公司开增值税发票给商管公司。停车场财务收费采取“酬金制”，物业收到停车费后扣除相应管理成本、税金及合理利润后将剩余利润上交商管公司（标准根据双方约定）。但无论哪种方式，商业项目物业财务收支管理均由物业财务负责，商管公司对此不加以干涉。但物业公司每年把各项目财务预算报商管公司审核，商管公司原则上尊重物业公司的专业性。每个月，物业公司向商管公司报相关项目财务三项报表，商管公司如有疑问，可以要求对物业商业项目财务进行稽核，但稽核仅限于对财务报表的真实性及合法性，在合理性方面尊重物业公司的专业意见。
招采界面：
商管公司对商业物业的招采原则上不进行干涉，由物业公司各商业项目按照物业公司招采流程进行招采，并在物业公司内部根据权限进行报批。但涉及保安、保洁、机电维保等对商场有重大影响的主要供方进行招采时，物业公司在立项及定标时，除了要向物业公司领导进行汇报外，还要向商管公司领导汇报，商管公司领导具有否决权。对于非物业管理费用支出范围但由物业公司负责进行跟进的工程改造、租户条件变更等的招采，由物业公司与商管公司组成联合招委会，并由物业公司负责进行招采相关工作，商管公司指派招采部一名人员全程参与，并且立项、资格筛选及定标等均须向商管公司领导及招采负责人汇报。
EHS管理：
各商业项目由商业项目总及商业管理各部门、项目商业物业管理各部门一起联合成立项目EHS管委会及管委办，管委会主任由项目商业总担任，副主任由商业物业项目总担任，委员由商业及物业各部门负责人担任，共同负责。管委办主任一般由商业物业项目安全部负责人担任。另外，项目上由物业公司设一名EHS专员，负责项目EHS日常工作。同时，物业公司、商管公司各自的EHS组织架构中均把商业项目纳入本公司的组织架构中。项目商业、物业各部门人员的EHS责任书分别向商业、物业公司签订，但物业项目负责人的EHS责任书应征求商业项目总的意见并结合项目总的意见完善。
租户关系及顾客服务：
原则上所有对租户和顾客的关系处理均由商业营运或客关部负责，物业提供专业意见并协助。
(二)酬金制
酬金制管理模式与包干制最大的区别在于酬金制管理模式下，所有物业相关费用的收入均归商管公司，但同时所有物业相关的支出也都由商管公司负责，商管公司对物业管理支出的各项费用均进行监管审批，物业管理费收入在支付一定数额的管理佣金后的节余全部归商管公司。
业务界面：
物业公司全面负责整个商业项目的设备设施维护与保养、工程应急、秩序与安全维护、停车管理及收费、环境、绿化、消杀，并联同商业TC做好租户二装管理工作，根据招商部门的要求协助做好租户条件变更（费用商业负责）、根据商业EHS管委会要求做好商业项目EHS工作落实。每年将年度工作计划及预算报商管商业管理部门审批，商业管理部门决策哪些项目要做，哪些项目不做。
商业物业项目各部门负责人每周参加商业管理部门例会，做好各项工作沟通，每月参加由商业营运部主持的店长会议。商业管理营运部对物业公司日常工作会进行检查并听取客户意见，发现问题及时与物业各部门进行沟通改进。对物业公司检查发现的租户涉及物业设备设施、环境、安全及EHS相关不到位或违规问题，由物业拟定相关整改通知或处罚意见，并由商业营运部进行跟进解决。物业公司每月末需将下月工作计划报商管公司审核。
人事管理界面：
物业公司负责全部商业物业管理人员的各项管理，人员编制归物业公司，相关招聘、培训、绩效管理、晋升调动等由物业公司负责。但对于商业项目各部门负责人及以上相关人员，物业公司在任命或免职时要先征求商管公司意见，征得商管公司同意后才进行相关任命。
物业各部门人员任职资格、岗位说明、岗位定薪标准、福利标准及编制设置由物业公司全面负责，商管公司尊重物业公司的专业性，原则上不予以干涉。
财务管理界面：
物业商业项目的物业费由商业财务部与租金一起统一收取并开商管公司的发票给租户，物业公司在每年底向商管公司报下年度年度工作计划（主要是大型工程及专项工作计划）及年度费用支出预算，经商管公司审核后执行。物业公司每月下旬向商管公司报下月支出资金计划，每月初将上月成本报表报商管公司审核，商管公司根据审核结果将上月相应物业管理成本及酬金拨付给物业公司（只要物业公司月成本在预算范围内，商管公司原则上尊重物业公司的支出专业意见，对有疑问的地方可以要求物业公司解决或进行专项稽核，对于超出预算范围的支出，物业公司必须先专项报商管公司同意方可支出），物业公司开增值税发票给商管公司。停车场财务收费全部由物业公司收取后归入商管帐户，商管公司在支付物业管理成本及酬金时连同停车管理成本、酬金一并支付给物业公司。
招采界面：
商管公司对商业物业的招采予以一定的额度授权。对于授权范围内的各项招采，物业公司各商业项目严格按照物业公司招商流程进行招采，并在物业公司内部根据权限进行报批，商管不予以干涉（提高物业工作效率）。对于超出授权额度的招采，由物业公司与商管公司组成联合招委会，并由物业公司负责进行招采相关工作，商管公司指派招采部一名人员全程参与，并且立项、资格筛选及定标等均须向商管公司领导及招采负责人汇报。
EHS管理：
各商业项目由商业项目总及商业管理各部门、项目商业物业管理各部门一起联合成立项目EHS管委会及管委办，管委会主任由项目商业总担任，副主任由商业物业项目总担任，委员由商业及物业各部门负责人担任，共同负责。管委办主任一般由商业物业项目安全部负责人担任。另外，项目上由物业公司设一名EHS专员，负责项目EHS日常工作。同时，物业公司、商管公司各自的EHS组织架构中均把商业项目纳入本公司的组织架构中。项目商业、物业各部门人员的EHS责任书分别向商业、物业公司签订，但物业项目负责人的EHS责任书应征求商业项目总的意见并结合项目总的意见完善。
租户关系及顾客服务：
原则上所有对租户和顾客的关系处理均由商业营运或客关部负责，物业提供专业意见并协助。
三、派遣式物业管理模式
派遣式物业管理模式就是商业物业管理的组织架构由商管商业确定，但所有物业管理人员编制归物业公司，由物业公司按商管需求派遣相关人员到商业项目进行物业管理，所有人员接授商管商业的统一管理，物业公司仅对相关派遣人员进行招聘、培训及业务指导。在派遣式模式下，商业项目所有的物业管理费用的收入及成本支出均属于商管商业，归帐也是归到商管商业，商管商业将项目物业管理人员的薪酬及一定比例的物业管理佣金统一拨付给物业公司，由物业公司给相关的员工发放薪酬。相关员工的人工成本收入及物业管理佣金收入归入物业公司帐户。
